融资成本暴增，评级被降，千亿债务压身

富力已到悬崖边？

曾经的“华南五虎”一哥李思廉再次站上风口浪尖。3月20日，在2018年业绩发布会上，李思廉谈笑风生，畅聊富力的现状和未来。只是，这一次，他的畅聊没能打消投资人和媒体的疑虑。

一年八个月之前的2017年7月，依然是聚光灯下的李思廉，谈笑间收购了万达77间酒店，甚至逼得昔日首富王健林帅了杯子。

那是富力和李思廉十多年来，人生的高光时刻。花无百日红，人无百日好。这一次的聚光灯下，富力和李思廉没有给投资人交出满意答卷。酒店连续六年亏损，已经成为富力的包袱；信用评级被下调；背负1600多亿债务，缺口就达300多亿；融资成本暴增212%。

李思廉唯一的对策就是继续高周转。这曾是杨国强的法宝，只是，经历了2018年的诸多变故，碧桂园已经放弃了高周转。

酒店六连亏，富力300多亿短债缺口压身

回到3月20日。

富力地产（02777.HK）发布2018年全年业绩，公司总资产3661亿元，权益协议销售金额1311亿元，同比增长60%，权益建筑面积650万平方米，营业额768.6亿元，同比增加30%；核心盈利95.3亿元，同比增加49%；持有现金347.1亿元。

公告内容显示，富力地产将2019年的销售目标定为1600亿元，较2018年的销售目标增长22%。

富力收购的万达酒店包中，71间酒店已经计入当年度财务报表，连同公司现有的18间酒店，富力共有89间正在运营中的酒店，客房总数为26865间。除此外，富力还有37间在建及规划中的酒店，连同上述89间，合计有126间酒店。

在经历一个完整财年的消化后，酒店业务的营业额由2017年23.8亿元增加至2018年的70.3亿元。然而酒店业务仍然亏损。截至目前，富力酒店已连续6年亏损，从2013年起分别亏损2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元，至2018年亏损幅度继续扩大，达到4.59亿元。

巨大的酒店资产包没能给富力带来业绩上的提升，但却加重其负债压力。2018年富力有息负债为1632.98亿元，其中一年内到期负债为523.5亿。但同期公司持有现金347.1亿元（含受限制现金），资金缺口不可谓不大。

评级被调降至“跑输大市”

茨威格在《断头皇后》中写道，“她那时候还太年轻，不知道命运给予她的全部馈赠，早已在暗中标好了价格。”

李思廉恐怕也是最近才明白这个道理。

其实在2017年在富力与融创、万达进行那场“世纪交易”时，国际三大评级机构之一的穆迪就发出了茨威格的警示。

穆迪声称，富力地产购买万达酒店资产将耽误其去杠杆进程，如果有关交易落实完成，会对集团信贷评级有负面影响，令富力减债的步伐减慢，而交易部门资金所需可能会涉及融资。

穆迪预计，到2018年富力由收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将在2016年底42%的基础上攀升至50%-60%。评级机构惠誉亦指出，虽然此举使富力一跃成为全球最大的豪华酒店资产拥有人，但该收购行为也使富力的债务规模进一步加大。

分析人士认为，这笔交易当时看是富力捡了个“便宜”，但中长期看并没看到有什么价值，因为酒店是负资产。富力有可能会把这部分酒店物业去做抵押贷款，但抵押贷款利率很高，虽然能融到一笔钱，但其融资成本也高。

“为了进一步优化资本结构、降低杠杆比率，改善公司信用评级前景及增强融资能力，富力地产在2018年向中国证监会提交了发行新H股的申请。”富力在年报中这样写道。

近期，美银美林发表研究报告称，调降富力评级至“跑输大市”，认为现在是时候再次关注富力可能作出配售的不明朗因素。

富力融资成本暴增212%

经济学上的解释是，负债不会消失，只会转移。富力收购万达70多间酒店后，王健林拿到了几百亿真金白银，解套了，李思廉却背上了沉重的债务。

进入2018年以来，富力踏上了漫漫融资路，且一笔利息高过一笔。

富力地产在2018年连续四次发债失败，只得通过股权增发等手段，争取资金上的喘息空间。2018年11月，富力地产公告，公司决定发行不超过805591836股新H股， 面值为0.25元/股，即发行的新H股总面值约2.01亿元。

财务数据显示，富力地产2018年的总负债为3962亿元，同比增加27.06%。而银行借款45.41亿元，同比增加65.6%；发债13.75亿元，同比增加195%。富力在2017年未发行过超短期融资券，而2018年发行了2.07亿元。截至2018年底，富力尚未偿还的贷款还有1633亿元。

富力地产董事总经理李哲明在3月20日的业绩会谈及高负债时表示，富力地产短期内的负债压力已经基本解决。李哲明称，2018年到期的短期负债为160亿元，而目前的现金持有为347.1亿元，完全能够应对短期负债。只是富力持有的347.1亿元现金中，受限制现金就有149.24亿。

融资成本方面，富力2018年支付的利息开支（即减去资本化到开发成本的部分）暴增212%至52.12亿元，而2017年同期的数据仅为16.73亿元。富力解释，主要是由于人民币兑美元汇率贬值造成17.65亿元汇兑亏损所致。

去年，富力发行境内公司债券合计143亿元、超短期融资券合计82亿元、资产证券化产品合计14亿，票面利率介于5.3%至7.7%之间；同时发行17.5亿美元优先票据，票面利率介于5%至8.875%之间。

李思廉寄望高周转，依然买买买

即使现如今富力已身陷泥沼，李思廉依然在做自己的大哥梦，买买买。

据投资时报报道，富力2018年以来分别以3.15亿元和57亿元，先后接盘万达集团旗下海外资产伦敦一号项目，海航集团的海口大英山项目。

8月24日，富力地产2018年中期业绩会上，针对3月份接盘海航大英山的问题，李思廉表示“海航的物业按计划已经买完了，短期我们不会再增加。”

9月27日，海航基础（600515.SH）公告称，将海南航孝房地产开发有限公司70%的股权转让给富力，转让价款约3496.04万元。

还不到一个月，“大哥”李思廉就食言了。

看来，贪婪的本能胜过恐惧的本能。

买买买导致李思廉目前面临的现实是，富力不仅盈利在下降，负债仍在快速增加。

在3月20日的业绩发布会上，富力方面表示，2019年将继续走高周转路线，开盘项目达200个，总货值达到3000亿元。同时，在目前已有7340亿元货值储备土地基础上，2019年富力还将400亿元资金用于拿地。

只是，已经被地产一哥杨国强抛弃的高周转，还能拯救已经站在悬崖边的富力吗？